主题公园近年来虽取得长足发展,但暴露出的利润低、风险高,变相开发房地产等一系列新问题不容小觑。不少开发商在建设主题公园的同时,以主题公园之名行地产之实,比如依靠开发高端度假别墅和豪宅及高端公寓等获利(11月16日《经济参考报》)。
数据显示,截至目前,我国主题公园数量达到2500多家,其中投资在5000万元以上的有300家左右。这种公园虽说丰富了旅游文化生活,也为经济增长做出一定贡献,但有消息称70%的主题公园处于亏损状态,20%营收基本持平,只有10%实现盈利。这让人对主题公园热有些担忧。
担忧之一是,部分主题公园最后有可能变成烂尾工程,烂尾10年以上的项目在国内已有不少,造成土地等资源浪费。担忧之二是,部分主题公园会异化为地产公园,有的在亏损之后有可能变身为房地产项目,有的则在建设之初就以主题公园之名行房地产开发之实。
我国土地利用实行分类管理,每类用地只能按规划用途使用。根据2015年底三部委印发的《关于支持旅游业发展用地政策的意见》,须依法实行旅游业用地分类管理,其中永久性设施建设涉及的用地按建设用地管理;属于农用地的仍按农用地管理;属于未利用地的仍按未利用地管理。
当部分主题公园变成房地产项目,很可能改变了部分旅游用地的用途。譬如,某些开发商把主题公园中的农用地、未利用地当成建设用地开发成商品房,这不仅会影响城市规划,造成土地利用紊乱,还可能导致购房纠纷。换言之,主题公园异化为地产公园会带来很多麻烦。
还需注意,部分开发商把主题公园开发为高端度假别墅、豪宅、高端公寓等,这又带来多个问题。比如,开发为别墅显然突破了别墅禁令——即禁止别墅类用地的土地供应;再如,开发为豪宅,很有可能拉高城市平均房价,影响市场预期,与房地产调控政策意图相悖。
也就是说,主题公园只有开发为旅游文化类项目才符合其定位。以主题公园之名行地产之实,等于是挂羊头卖狗肉,欺上瞒下。而且,某些开发商有可能以很低的成本拿到主题公园用地,当这些土地上长出的不是旅游文化类产品而是房子,也会给财政收入造成损失。
笔者注意到,一些地方早在几年前就发文禁用主题公园土地进行房地产开发。比如海南省国土厅在2013年文件中指出,不得擅自改变主题公园土地用途,严禁用于商品住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。福建在2014年也发文,明确禁止主题公园配建房地产项目。
要么是因为主题公园早就异化为地产公园,有些地方才对症下药;要么是因为有些地方部门有先见之明,进行提前设防。然而,今天仍有不少主题公园沦为房地产项目。笔者认为,这既需要各地根据实际情况进行纠正,也需要国家有关部门在全国范围内进行治理。
据说上海迪士尼乐园开园以来,无论是吸金还是吸睛均达到预期,这给不少地方政府和开发商搞主题公园以信心,但规划、投资这类项目的前提是要有真正的旅游文化产品。从预防角度来说,必须严把审批关,把是否有过硬的旅游文化产品作为审批主题公园的前置条件。
对于已经异化为房地产的主题公园,则应该依据相关法规,该处罚开发商的要从严处罚,该问责相关官员的要严厉问责。
