海南，中国最南端的省份，北以琼州海峡与广东划界，西邻北部湾与越南相对，地处热带北缘。这里常夏无冬，阳光充足，基于得天独厚的自然环境，海南被赋予了“天然温室”的美称。
自1988年建省以来，面临数次机遇，海南试图改变落后的局面，但却先后经历了汽车走私事件、洋浦“租借风波”、房地产泡沫等挫折，发展战略也摇摆不定。历经20年的艰辛奋斗后，海南距离预期发展目标仍然非常遥远。
2009年，海南再次迎来一个重大发展机遇。
当年，国务院印发《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(以下简称《意见》)，标志着海南国际旅游岛建设上升为国家战略。
《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》(以下简称《规划纲要》)描述，海南国际旅游岛建设目标分三步走，2012年之前要“打牢基础、优化环境”，2015年“力争全省人均生产总值、城乡居民收入达到全国中上水平”，到2020年将“初步建成世界一流的海岛休闲旅游度假胜地”，“全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平”。
海南建省25周年，国际旅游岛获批3周年之际，海南基本完成了第一阶段游客接待和旅游收入的目标。2012年，海南接待国内外游客共计3320.37万人次，旅游总收入379亿元，增长17%。国际旅游岛政策效应确实让海南尝到了甜头。
然而，2011年、2012年，海南均未能完成当初制定的经济增长目标，其中2012年实际增长9.1%，与年初预计13%的目标相去甚远，致使年末不得不临时调整增长目标。更重要的是，在有关专家看来，海南经济增长严重依赖地产业，海南国际旅游岛开发正在变成一个地产盛宴。
与此同时，海南旅游业本身的发展之路也并不顺利。狂飙的地产业让海南旅游业的“硬件”有了大规模“更新”，但这并未带来管理制度等“软件”的升级。每到年末，当大批游客集中奔赴海南享受温暖的阳光时，有关三亚“宰客”的消息就会见诸报端。
海南本地居民，原本应该成为国际旅游岛建设最积极的参与者，但现在却恰似局外人，他们发现来客可以豪气地甩出现金，“一栋栋”地买下那些临海楼盘，而自己却无法买到一套房产。
诸多问题背后，有国际市场风云变幻的冲击，也有海南产业结构单一、内生动力不足的弊病，还有一系列体制机制及文化环境的制约。但更为重要的，还在于有关部门对“国际旅游岛”定位理解的偏差。
今年4月，中共中央总书记、国家主席习近平在海南考察时指出，海南作为全国最大的经济特区，后发优势多，发展潜力大，“要以国际旅游岛建设为总抓手，闯出一条跨越式发展路子来”，这意味着中央对国际旅游岛建设提出了更高的要求。
但对于海南来说，“国际旅游岛”应该是什么模样?是手段还是目的?如何让海南既成为“中外游客的度假天堂”，也成为“海南百姓的幸福家园”?面对这些问题，海南似乎仍未找到解决之道。
“每一次机会到来时，海南似乎总是没有做好准备，就仓促上阵。”多位接受本报记者采访的海南人士表示。他们希望，“国际旅游岛”可以成为海南崛起的真正契机，在为国家经济转型探索新路的同时，也能圆25年前，那位叫邓小平的老人许下的一个“海南梦”。
1. 地产，还是地产
人们惊讶于海南再次火爆的地产开发，却往往忽略了海南的另外一个身份和任务——建设国际旅游岛。
步出海口美兰机场那一刻，铺天盖地的楼盘广告便映入眼帘。
“你一路上看到的广告牌，百分之九十都是卖房子的。”在由海口通往万宁的高速公路上，司机阿文感叹说，海南的支柱产业绝对是房地产，而不是旅游业。
阿文服务于海口的一家旅游公司，也已在海口成家立业。对于近几年海南房地产市场，他的直观感觉是“买不起房子了”，而后庆幸在楼市暴涨之前就先安了家。
对于像阿文这样的海南人来说，自2010年“海南国际旅游岛”获批之后，变化最明显的，莫过于海南房地产的再次火爆。这很容易让老海南人联想起1992年的“房地产泡沫”，那些到处烂尾的楼盘让他们记忆犹新。
不过，这次的情况有些不同。随着“海南国际旅游岛”建设的推进，海南被打上了世界级旅游度假胜地的标签，成为各大地产商扎堆的场所;而海南省在巨额基础建设投资的压力下，也不得不依赖于房地产，以获得大量外来资本。
一辆高级大巴载着几十位游客，来到位于海南澄迈的一个已经建成的别墅项目上。大巴刚在营销处门口停下，便有营销人员热情地将来客引进大厅，开始介绍这个地产项目。
在海南，吸引游客买房，是海南地产业的共识。
进入海南省陵水县城，站在陵水河大桥上，就会看到“国际旅游岛先行试验区”的蓝色指示牌。指示牌下方，落款“汀澜海岸”和“先行试验区管委会”。
沿着指示牌走，会走到先行试验区的施工现场，以及“汀澜海岸”的在售楼盘。
“这是他们开发商自己做的广告，还把我们单位放在下面。”海南国际旅游岛先行试验区管委会招商局一位工作人员对记者抱怨。
这位工作人员介绍，很多刚来这里的游客都会被那个指示牌误导，以为试验区管委会在他们楼盘附近，而实际上管委会位于陵水县城型城区。更有意思的是，在先行试验区规划的所有项目中，并没有类似“汀澜海岸”之类的房地产项目，开发商是找了这样一个噱头。
汀澜海岸的营销人员则告诉记者，早在1994年，他们公司就拿到了这块地，其时“海南国际旅游岛”的政策还没有提出来。在目前规划已经敲定的情况下，试验区内部是不做这样的纯地产项目的。汀澜海岸就这样搭上了“海南国际旅游岛先行试验区”的快车。楼盘内最贵的别墅，对外要价超过5000万元。营销人员也坦陈，来买房子的几乎没有本地人，“90%以上都是外地人，尤其是东北人”。
汀澜海岸只是海南新一轮大规模地产开发的一个小个案。
沿着海口至三亚的海南岛东线，从最北端的海口湾、高隆湾，到东部地区的博鳌镇、石梅湾，再到热带地区的清水湾、海棠湾、大东海和三亚湾。几乎在海南的每一处风景秀丽的海湾，必定会出现大量或已建成，或正在建设的房地产项目。
海南产业经济研究院院长、海南省政协委员陈仁君在接受本报记者采访时表示，海南这一波房地产开发热，原因是2010年获批“海南国际旅游岛”，这直接促使了海南房地产火爆。
根据海南省的公开统计数据，2012年该省房地产开发完成投资886.64亿元人民币，比上年增长33.7%。全年施工项目个数为2485个，同比增长20.0%。另外，2012年房屋施工面积5109.49万平方米，增长39.6%;销售面积931.84万平方米，增长4.9%。
对于外界质疑海南再次出现房地产泡沫，在今年海南省“两会”期间，海南省长蒋定之回应称，海南房地产业的总体形势是平稳增长、供求基本平衡，不存在泡沫，也不会大起大落。但他也坦言，房地产市场“确实有问题”。
这个问题之一是，海南房地产市场开发主体是外来企业，销售的对象基本也都是外来购买者。“大部分都是外地人购买的，冬季来的住几个月，平时就会产生空置。”陈仁君说，这一定程度上造成了资源的浪费。
人们惊讶于海南再次火爆的地产开发，却往往忽略了海南的另外一个身份和任务——建设国际旅游岛。
2. 国际旅游岛的“先行试验”
先行试验区可谓海南国际旅游岛建设的一个缩影。“国际旅游岛”之梦之于海南，似乎还相当遥远。
在由海南陵水县城通往黎安镇的一条省道上，挖掘机破出的黄土覆盖了很长一段路，黄土来自路旁的一大片空地，工人们驾着几台挖掘机和推土机平整土地。
挖掘机的轰隆声不紧不慢的响着。突然，省道对面出现了几位头戴草帽、敲锣打鼓的村民。他们用外地人很难听懂的方言激动地叫喊着，向施工队奔来。工人们似乎已经习惯了这样的场面，手上的动作慢了些，但并没有离开的意思。
“他们是来阻止施工的，这事经常发生。”驾车带记者来此的师傅老李说，他们是黎安镇的农民，在自家土地被征用后，有的对征地补偿不满，有的说村干部私吞了他们的征地补贴，就经常来工地上闹，希望能引起重视，或者能多拿点补贴。
被征用的这片土地，被规划为海南国际旅游岛先行试验区的安置示范区。海南希望能在此造出一个“滨海新城”。
2011年11月，海南省为集中精力探索旅游业发展的新模式，决意在毗邻三亚市的陵水县，划出一个总面积为65平方公里的区域，作为海南国际旅游岛的先行试验区。
这里三面临海，集合了山、海、湖、河、林、湾、岛等旅游资源，海南省计划打造“两区两地”，即海南国际旅游岛建设先导区、国家重点文化产业聚集区。发展规模上，至规划期末，人口规模达18万，年接待过夜游客1200万人次。
先行试验区招商局工作人员告诉记者，为顺利推进征地工作，试验区采取的是“先安置、后拆迁”的方式，先为农民建好安置房，然后再进行拆迁。
征地伊始，试验区建造了17栋样板房分配给征地农民，以求产生示范效应，方便以后推进征地工作。试验区工作人员表示，想将此作为“阳光拆迁”安置示范区的样板工程。
按照此前商定的安置办法，村民除了获得征地补偿以外，每家至少能在海风小镇分得一套三层楼的小别墅，以及10平方米的临街商铺。工作人员介绍说，黎安海风小镇整个安置工程下来需要政府投资65亿元。
开出如此好的安置条件，试验区征地工作并未出现大的波折。截至今年3月底，试验区已征收土地5.6万亩，入库土地4.3万亩。
但试验区的征地工作也并非一帆风顺，包括黎安海风小镇在内的项目出现了不同程度的阻工现象。在官方看来，部分群众的利益诉求远远大于现行的标准，因此未能达成一致意见。
早在1992年房地产泡沫之后，海南已有大量土地被低价抛售，这些土地被掌握在各色企业手中，致使政府的规划不得不跟着手里有地的企业走。
海南国际旅游岛先行试验区管委会主任丁晖此前在接受媒体采访时表示，经过几十年开发，三亚已经有一定的开发强度，不可能有几十平方公里的地方，那样开发成本、拆迁成本会非常高。而这里是在一张白纸上开发，规划面积65平方公里，拆迁只涉及21000人，尤其在滨海城市的建设上，要在城市形态上提炼中国文化特色，这样的探索只能在新区来做。
按照计划，先行试验区“三年成势、五年成形、十年成城”，3年内要完成园区规划、安置、市政交通、园林绿化等基础设施建设，城市主体骨架也要全部形成，同时包括海洋公园在内的先期项目也要建成。
先行试验区可谓海南国际旅游岛建设的一个缩影。“国际旅游岛”之梦之于海南，似乎还相当遥远。
3. 旅游开发模式僵化
海南省旅游发展研究会会长、海南省旅游协会秘书长王健生认为，海南省旅游产品形态单一，旅游资源过于集中，与海南现在通行的旅游开发模式不无关系。
在海南流传着一个段子，说海南旅游有“三件套”：房地产、酒店和高尔夫。打趣海南旅游产品太过单一，连一个有本土特色的项目也没有。
这个带有自嘲意味的段子，描述的情况绝非偶然。即使到今天，从海口到三亚，沿着海南岛东线高速公路一路下去，看到的旅游项目，仍然也未能摆脱“三件套”的桎梏。
海口一位旅游从业者阿文告诉记者，每当游客向他们咨询有哪些地方可去时，他们推荐的无非是亚龙湾国家旅游度假区、石梅湾旅游度假区之类。
这一方面是因为与度假区有业务合作，另一方面，也确实是找不出非常有海南特色的旅游景点。
这确实是一个让海南头疼的问题。
早在2010年，时任海南省长、现任海南省委书记罗保铭就因海南旅游缺乏新产品而焦虑，指出国际旅游岛建设需要提升层次，丰富旅游产品。
在其要求下，海南成立“海南省旅游规划委员会”，强化对海南全省旅游资源开发的统一规划，罗保铭亲自担任旅规委主任。由其指示，海南着手研究邮轮游艇旅游新业态，在中部山区发展绿色、低碳的旅游风情小镇，开发海口火山村旅游，百年骑楼老街旅游等项目。
而针对各地愈演愈烈的高尔夫项目圈占土地的情况，罗保铭要求各市县书记从自身的资源优势出发，也从全岛发展大局出发，调控旅游房地产用地，开发商在建房地产项目时，必须带进旅游新产品、新项目。
按照《规划纲要》，海南旅游产业开始组团发展。南北两地集中了大部分旅游资源，中部组团在处理好保护与开发的关系后，也要“积极发展热带特色农业、林业经济、生态旅游、民族风情旅游、城镇服务业、民族工艺品制造等”，而西部组团尽管以洋浦经开区为重点发展临港工业，但也需“积极发展生态旅游、探奇旅游、工业旅游、滨海旅游等”。
此外，海南旅游资源过于集中在少数相对成熟的地区，其它区域的旅游资源尚未充分开发。
海南省旅游发展研究会会长、海南省旅游协会秘书长王健生认为，海南省旅游产品形态单一，旅游资源过于集中，与海南现在通行的旅游开发模式不无关系。
这种通行模式，即是由地方政府出面征地，规划旅游项目，而后再通过招商引资吸引开发商进驻，最后完成开发的“项目驱动”模式。在此模式下，海南本土文化不能渗入到具体项目中，也就无法丰富旅游产品的形态。
王健生认为，地方政府必须考虑清楚：发展旅游业是为上项目，还是上项目是为了发展旅游。在此基础上，还必须探索新的开发模式，更多调动海南本土文化企业参与的积极性。
尽管在先行试验区等地方，类似海洋公园、生态旅游主题区之类的项目已经在建设中，但海南“国际旅游岛”要想彻底改观，还有漫长的道路要走。
