“首付10万起购精品商铺,15年包租,年回报率高达8%-18%。国庆期间免费安排动车实地看楼盘,食宿全包。”受此类广告信息的吸引,不少市民国庆长假期间纷纷报名前往外地看房,既考察了商铺情况又顺道免费旅游。不过,业内人士提醒:买的没有卖的精,异地投资须谨慎。
外地看房兼旅游
房产代理公司买单
据了解,近期福州一些房产代理商通过媒体广告及手机短信群发等方式,向市民推销浙江湖州、台州、嘉兴等地的商业地产项目,并纷纷推出异地看房全程免费的服务。
刚和朋友一起参加浙江嘉兴“名品城”商铺看房团活动回来的张小姐告诉记者,她们电话报名后,从福州到嘉兴往返的动车票就由福州的房产代理公司提供。同批的福州看房者,少说也有上百人,队伍浩浩荡荡。活动组织者免费提供了一个晚上的商务酒店住宿,还有当晚的一顿晚餐和次日的早餐、中餐,吃住都安排得不错。虽然她们最终因各种顾虑未购买嘉兴的商铺,但组织者并未让她们补交任何费用。
浙江湖州、台州等商铺项目的福州代理商告诉记者,国庆期间,他们组织多个看房团,每个看房团都有数百人报名参加。虽然来自福州的看房者众多,但预计最终的购买者不会超过总数的1/5。
卖房抽成高
买单者不吃亏
记者问他们,既然宣称的项目回报率这么高,足以吸引当地人购买,为何他们要舍近求远,投入大成本到福州推销?他们的回答大同小异:开发商希望“广撒网”,赶快卖掉这些商铺,迅速回笼资金。福州市民的购买能力强,又大多有投资商铺的想法。
都说买的没有卖的精。活动组织者既花钱登广告,又免费包来回动车票和食宿,最后还只有少数人签约,他们能赚得到钱吗?
对此,福州一家大型房地产公司的企划经理林先生告诉记者,全程招待每个异地看房者的费用,加起来不过几百元,只要商铺成交一单,组织者就能拿到上万元的抽成,自然有很多房产代理公司愿意做。而且,有些项目的开发商还愿意出异地看房者的全程费用,这样一来,代理商更无后顾之忧。有的代理商一个项目代理下来,就能拿到上千万元的抽成。
业内人士不看好
在榕推销的外地商铺
至于这些售后包租的外地商铺的投资前景,包括林先生在内的很多房地产业内人士并不十分看好。
据记者调查,这些外地商铺的共同特点是:单间面积小,总价低,离市中心较远,当地人大多兴趣不大。开发商为吸引异地购买者,均承诺给予高额的租金回报。购买者需长期返租给开发商指定的经营公司。
业内人士认为,这类项目看似租金回报率高,但实际上开发商在商铺定价时已经把价格标高了很多,然后再以一次性返还前两三年租金的形式,让购房者看似占了很大的便宜,实际上是购买商铺的人“用自己的钱给自己支付收益”。而且,受开发周期的制约,许多项目在推销时尚处于期房阶段,项目前景尚不明朗。
“售后包租”首先面临的风险是,对于未经过市场检验的商铺、写字楼,作为外行的中小投资者,往往无法判断其租赁前景。
更大的风险是,三五年内该项目销售完成,开发商“拍屁股走人”,承租商背负巨大的租金成本,是否能够保证经营10年或更长时间?又有谁来保证承担包租合同的承租商,有足够的支付能力和信誉?
其中任何一个环节出现问题,投资者的美梦都将化为泡影。
因此,业内人士建议,最好选择有开发商自己持有部分物业的商业项目,认真计算和考察项目的“价格水分”和未来前景,谨慎对待开发商的“空头支票”以及所谓“投资管理公司”的资质。不要因贪图小利,而蒙受巨大损失。
