江西省九江市因为拥有庐山这一世界级文化自然景观而驰名中外，在庐山山脉以西，是面积达308平方公里，清如镜、明如月的“庐山西海”;庐山以南，则有著名的温泉镇。名山、秀水、温泉，让九江旅游总人数和总收入在江西11个设区市中双双排名第一。
发展旅游地产成为当地政府实现财政增长的重要载体：庐山脚下的旅游酒店综合项目、庐山西海风景区的中信庐山西海项目、庐山国际会议中心综合体……一个个投资几十亿元、上百亿元的项目纷纷启动。相关政府文件显示，最近3年，九江旅游项目投入不断增加，累计投资达600多亿元。
然而，九江辐射的消费能力有限，众多大体量综合体接连推出，带来的直接后果就是销售遇冷。以中信庐山西海为例，8月15日至16日，《每日经济新闻》记者走访了其设在南昌、九江和项目所在地3个销售点中的两个。置业顾问告诉记者，目前一期推出的房源，已经销售得差不多了，只剩下少部分。而记者从九江房管局获得的数据显示，该项目一期推出的200余幢别墅，销售了一半左右。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时认为，发展旅游地产的方向是对的，但 “地方政府应该控制好旅游地产的开发结构，避免出现集中供应，有效需求不足的现象。”。
旅游项目火热3年投资600亿
8月14日，江西省商务厅官网发布消息称，香港帝盛酒店集团(02266，HK)取得九江市星子县天地温泉假日酒店经营和所有权，公司将投资2.23亿港元于该酒店项目。次日，记者来到天地温泉假日酒店，酒店已停止营业，正在进行装修，酒店后面也进行着度假别墅的建设。
在九江市星子县，这样的项目可谓比比皆是，与天地温泉度假酒店同一侧，有一家刚开业不久的醉石温泉陶渊明主题度假村，根据其宣传，项目占地约160亩，拥有客房327间，总建筑面积约35000平方米，总投资2.5亿元。
放眼九江，旅游地产最具规模的，当属中信集团在庐山西海风景区开发的中信庐山西海项目，据中信集团与江西九江市人民政府签订的合作框架协议，将在5年内投资和招商120亿元用于各项目的开发建设。中信地产将加大对九江市旅游、地产等第三产业的开发力度，并向九江市区、八里湖新区、庐山风景区辐射。
2010年12月8日，中信地产与江西九江市政府正式签署了 《中信庐山西海项目总体运营合作协议》与《巾口西部启动区土地整理协议》。
用原江西省长吴新雄的话来说，这是江西省投资最大的旅游地产项目，是江西旅游发展史上的重要里程碑。
围绕庐山西海，武宁县亦引进泰国古暹罗风情度假村、荣程旅游综合开发、华元养生休闲中心、华夏国际旅游度假区等4个50亿元以上旅游项目。
九江市旅游局今年5月份的一份 《九江旅游情况工作汇报》中提到，最近3年，九江旅游项目投入不断增加，政府和社会投资的项目达到140多个，累计投资达600多亿元。据悉，其中大部分为旅游地产项目。
叫好不叫座 投资商急于找买主
早在中信之前，另一家央企中航地产已经进入九江，开发经营了庐山国际高尔夫球会及中航庐山云岭。据置业顾问向记者介绍，中航计划围绕庐山国际高尔夫球会建设1000幢别墅，目前一期已经建成75幢，只存少量别墅可售。
在中航庐山云岭的销售中心，记者看到沙盘上方的天花板残损，还在漏水，墙上挂出的建筑工程规划许可证和预售许可证上显示，开发商为九江嘉浩(庐山)房地产开发有限公司。
“九江及辐射区的消费能力非常有限，如此多动辄上万元一平方米的别墅，要想销售出去并不容易。”九江一位地产企业的经理告诉《每日经济新闻》记者，以中航庐山云岭为例，第一期开发的75幢别墅，从2011年就开始销售，卖了两年都没有卖完，“一幢别墅的售价至少在200万元以上，一旦真的建成1000幢，要卖到何年何月?”
中信庐山西海的销售情况也不容乐观。8月15日，记者以客户身份来到位于中信庐山西海项目现场的销售中心，整个销售大厅只有前台坐着两个业务员。见有人来，一名置业顾问连忙起身，前来介绍。
这名置业顾问说，中信庐山西海一期开发7平方公里，目前在售的桃花里社区，有60~80平方米的酒店式公寓、100多平方米的独幢别墅以及临湖别墅可供销售，“这里最大的优势就是有一个1600多亩的滨湖高尔夫球场，所以大部分房源都销售完了，只有少量房源可售”。
而记者从九江市房管局查询到的数据显示，中信庐山西海11栋酒店式公寓中，第6栋、第8栋、第11栋均未销售，第10栋40套房屋仅售5套，其余7栋或多或少均有未售房源。
此前被香港帝盛酒店集团收购的星子县天地温泉假日酒店亦是因为激烈的同业竞争，客源大大减少，最终被外来企业并购。
如何最大限度地开拓买主，已成为投资商最为头疼的一个问题。中信甚至在南昌昌北机场出站口打起了T型广告，以吸引高端人群关注。
“九江的旅游资源在江西首屈一指，但是会在当地置业的旅客非常有限。”江西中旅负责人周经理告诉记者，前往庐山旅游主要以避暑为主，多为广东、福建、湖北等周边的游客，游客来一次就下决心在当地购置房产的可能性不大。
开发打擦边球 引出水土保护之忧
在奇峰秀丽的庐山山体和西海景区大规模开发房地产，难免破坏水土。一位不愿具名的九江市政协委员告诉《每日经济新闻》记者，当市政府决定在庐山西海大规模开发时，不少政协委员都表示了反对。在当年的九江“两会”上，这名政协委员在小组讨论时，公开表示反对。
上述政协委员表示，庐山西海自2005年被国务院确定为国家级风景名胜区之后，目前景区的总体规划尚未获得通过，在控规出台前，在沿湖数十平方公里的土地上进行开发，一湖清水将受到破坏。
8月15日，记者来到中信庐山西海的施工现场，远远望去，群山环抱中，一湖湛蓝的清水，碧波荡漾。不协调的是，在湖背面，一台台挖掘机、卡车轰鸣，山体被挖开，黄土毕露。
“政府把开发商引进到景区来开发，对景区的破坏难以估量，并且还要建高尔夫球场，将来保养高尔夫球场用到的农药，雨水一冲，自然会流进湖里。”望着正在开发的山体，武宁县巾口乡北栎村一位村民抱怨道。
对于高尔夫球场的建设，国家早在2004年就有禁令。记者获悉，中信庐山西海的高尔夫球场是以体育公园的项目立项的。
有当地居民反映，九江庐山醉石温泉度假村置业有限公司的醉石温泉陶渊明主题度假村建在庐山南脉的山体上。《庐山风景名胜区总体规划》明确规定，对庐山南至温泉的山体要进行保护，不得在山体上进行商业开发。
8月17日，记者来到该度假村，欲了解其国土用地及规划许可，但一位名叫刘晓峰的副总表示不知情，并称知情的领导出差在外，让记者前往星子县政府了解情况。
随后，记者电话致电星子县县长汪红蕾，汪县长表示让宣传部门联系记者，但至发稿记者并未接到相关部门的联系。
政企应双赢 短期内恐现结构失调
宋丁认为，企业要做大旅游地产，首先在于国家政策的风险，比如调控或者限购，如果这方面不成问题，风险就消除了一半;其次是产业风险，开发旅游地产，对于占有资源者，可以相对规避风险。政府也存在风险，如果选择了实力不强的企业，则有可能变成烂尾的项目。从这个层面上说，双方的目标应该是一致的。
“政企合作的旅游地产项目，最终应该是双赢格局。”宋丁认为，对于政府引进体量巨大的旅游综合体，“政府引进城市资金进入农村，有利于借助三产推动一产的发展，协助解决‘三农’问题。”
宋丁表示，政府以极低的土地价格甚至零地价，将土地交给开发商进行开发，是借助开发商的资金，完成城镇化的改造。“而企业以低价拿地后，本着利益最大化的原则，或许在做公益类设施时，会存在偷工减料的情况，这个时候，就需要政府有效监督。”
针对九江聚焦的大量旅游地产项目，宋丁认为，从长远来看，并不担心销售的问题，“而从短期来看，则出现了结构性失调，短时间内供应量集中放大，而有效需求又不足的局面。”
