一踏入三亚，机场内的广告几乎全是高档海景公寓和别墅;进入酒店房间打开本地电视频道，播放的内容不是高尔夫比赛，就是帆船比赛;在三亚港的鸿洲游艇码头，停泊的近百艘的豪华游艇，价格从人民币几百万元到3亿元……
对于三亚人来说，在拥有了国内唯一的“国际旅游岛”国家级身份之后，建设成“世界著名、亚洲一流”的国际热带海滨旅游城市是其《三亚市城市总体规划(2008—2020)》的目标。让实现这个目标如虎添翼的是三亚旅游规划图上新出现的一个奢华级高端休闲度假区——海棠湾综合度假区。
滨海一线品牌度假酒店带、亚洲最大免税店、24小时营业的梦幻不夜城……这些听上去就让人沸腾的高端汇聚在此，使海棠湾几乎一夜之间成为国内高端旅游休闲度假的代名词。
“如果用一句话来推介海棠湾，那就是‘中国国家海岸，世界度假天堂’。这既是海棠湾的旅游规划定位，也是海棠湾的开发建设目标。” 三亚市副市长、海棠湾管委会主任邓忠对《中国经济周刊》介绍说。
海棠湾投资占三亚市1/4
“2012年，海棠湾的投资就占到了整个三亚市的四分之一还多，首次突破100亿元，达到116亿多元。”邓忠副市长透露的这几个数字，一下打开了人们对海棠湾综合度假区的想象空间。
海棠湾是三亚东疆门户，是三亚著名的五个海湾之一。相比于三亚湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾，海棠湾的旅游开发建设相对滞后。
尽管三亚市早在2004年就决定启动海棠湾的开发，但直到2007年海棠湾才出让了第一块土地。2009年，随着国家将海南定位为国际旅游岛这一重大利好政策的出台，特别是“亚洲最大免税商店”最终选址落户于海棠湾后，海棠湾的开发才进入真正的高潮期。
海棠湾也因此拥有了后发优势——开发晚，但起点高。
启动初始，三亚就邀请了美国、法国、西班牙等海内外知名的设计公司进行概念规划。“其中，一家公司提出的‘国家海岸’设计理念让大家眼前一亮，经过一系列相关流程后，海棠湾的旅游定位最终确定了‘国家海岸’概念。”海棠湾招商局局长表示。
海棠湾的开发架构为政府作为一级开发，其行政构架从2007年正式成立，成立国有开发公司，负责整个区域内的水、电、路等的公共配套建设。
按照规划，海棠湾综合度假区的高端项目包括：亚洲最大的免税店、全球最顶级的滨海酒店带、顶级游艇码头、不夜城、集传统民俗与现代风格于一体的风情小镇、现代化运营模式的总部经济与金融产业园区等等。
在投资界看来，海棠湾综合度假区的开发机会也是三亚大规模投资的绝佳机会。面对蜂拥而至的海内外投资者，三亚政府显得异常冷静、理性，“海棠湾开发招商压力不大，相反需要挑商、择商。”邓忠副市长对《中国经济周刊》说。
至于海棠湾的投资中是以中资还是外资为主，海棠湾管委会副主任吴钟斌说很难统计，“有些项目是中资的，但也有外资参与合作，因为股东结构是全球的，所以外资究竟占多大比例，也难以统计。但无论是中资还是外资，实际运作项目的主体都在三亚注册了实体公司。”
酒店走廊
目前似乎已经没有什么可以阻挡人们对三亚旅游度假的向往和热情，即使是在2013年春节期间，央视在黄金时间连续曝光三亚旅游的种种宰客行径，三亚旅游潮依然是热浪滚滚，特别是其高端旅游市场以前所未有的态势加速袭来。
“三亚主城区已经开业的免税店，2013年春节期间单天购买力最高超过了3000万元，而且此购买力还是在人均次限购8000元人民币的前提下。” 吴钟斌副主任解释说，政府希望通过海棠湾免税店来缓解市内单体免税店的压力，为旅游产业链带来更多的空间。
在此背景下，三亚市政府决策提速海棠湾开发。如原计划2014年开业的亚洲最大免税店——三亚海棠湾国际购物中心，已经改为2013年年底就完工并试运营。
除了亚洲最大免税店的诱惑力，从三亚的整体旅游设施看，海棠湾综合度假区的最大魅力之一，应属其高档酒店板块。“海棠湾的高档酒店建设规模，仅用5年时间就快赶上亚龙湾20年的发展。”吴钟斌形象地比喻道。
在海棠湾的规划中，将滨海一线的最佳地段划定为“酒店带”，规划建设32家国际知名品牌酒店。这些品牌包括豪华精选、喜来登、康莱德、希尔顿逸林、万丽、凯宾斯基、威斯汀、洲际、索菲特、君悦、香格里拉、四季、W、瑞吉、蒙太奇、亚特兰蒂斯、华尔道夫、文华东方、丽思卡尔顿、万豪、皇冠假日、温德姆至尊等等。
截至目前，海棠湾的酒店开发已累计投资400多亿元，已有7家品牌度假酒店开业，客房总量已近3000间。
“海棠湾滨海酒店带2016年前后绝大部分开业后，在22公里长的海岸线上，规划如此高端、国际品牌酒店如此集中、档次如此之高、度假元素如此齐全，可以预见，海棠湾将成为世界上少有的国际品牌酒店最集中的走廊。”吴钟斌说。
已于2012年开业的海棠湾喜来登酒店的驻店经理黎纹良说，随着知名度的提升，营销力度的进一步挖掘，今年酒店住房率预计达48%左右，基本达到开业初的预期目标。
为了满足不同旅游人群的高、中、低旅游需求，除了沿海岸的高端品牌酒店外，海棠湾还在二线地段规划建设中端酒店，三线地段建设具有当地特色的风情小镇，这些相对低端但非常有特色的旅店，与滨海高端酒店形成互补。
BT建设模式引关注
在海棠湾现场采访中，5个风情小镇因其设计风格和其背后的BT建设模式引发了媒体和学界的特别关注。
据介绍，海棠湾镇95%以上人口都集中在整个镇三分之一的面积上。根据海南省委、省政府的战略部署，在“十二五”期间实现海棠湾撤镇设区。全镇总人口大约5万人，基本要实现挪地居住。这是一个相当浩大的工程，于三亚甚至海南来说，都是史无前例的。
海棠湾在沿国道两侧交通较便利的地方根据不同地形特色，建设宜居宜住、宜商宜旅的风情小镇，就近安置附近居民。全镇有22个村委会，全部搬到风情小镇里居住，每个小镇规模1000人到几千人不等。这是一个“双变”的课题，从农村到社区，从农民到居民，尤其后者更难。
从目前摸底情况来看，基本上每家每户都有单独的联排低层住宅。
这样把原来分散的土地进行集约开发，支持政府开发建设。据了解，规划中的10个风情小镇的总投资规模是100亿元。
如此大的建设投资从何而来?“整个项目通过建设营销模式来开发，即BT模式，不需要政府投资，由国内四家有信誉有实力的国有企业保利、天房、中外建、招商地产来出资建设，政府可在小镇建设完成后的3年内逐渐回购。这一建设模式可大大缓解地方政府的财政压力。”邓忠副市长表示。
在旅游区开发中引入BT模式，在国内还不多见，而海棠湾的BT模式，同时还创新了城镇化的市场化发展路径，引发了国内学界的关注和研究。据了解，首批7个风情小镇建成后，可安置当地7700户农民。他们不仅将因此提升安居水平，同时还将通过开设家庭旅馆等生意而获得新的就业谋生手段。
海棠湾与博彩、赛马无关
众所周知，北纬18度，被誉为上帝对人类的一个特别恩赐。同处这一纬度的夏威夷、三亚等，不仅是国际著名旅游胜地，同时也是全球最佳的有机农业、观光农业的绝佳地域和不可多得的农业育种胜地。所以，在海棠湾的规划中，不仅要将海滨资源发挥得淋漓尽致，同时也要挖掘其稀有的农业潜力，将农业发展和生态观光相结合，引导海棠湾旅游发展走向高端。
作为国际旅游岛，常规的旅游定位和旅游项目显然无法满足人们对其国际化的想象。因此，一些旅游资深人士大胆猜测：海棠湾未来是否会允许赛马、博彩等国际上通行的高端旅游区的常设项目?
甚至有传言中央已经给海南省特别政策，海棠湾一家酒店已在做前期的准备工作，而相关管理办法政府也已基本制定完成。对此，有分析人士认为，也许国内博彩业的试点将从海棠湾开始。
对此传言和说法，三亚和海棠湾的官员给予了否定：海棠湾整体要传达的概念是综合度假区，跟博彩、赛马无关，其发展目标是“中国国家海岸，世界度假天堂”。
但作为国内稀有的奢华级度假区，海棠湾的未来必将被赋予无穷的想象空间。
